滋賀県守山市の田中工務店です。 滋賀県及び京都市内を中心に木造住宅・鉄骨建築物の新築・リフォームを主に施工いたしております。

　
田中工務店では、バリアフリー改修工事をした場合の住宅特定改修特別税額控除（住宅ローン等の利用がなくても適用できます。）に伴う「増改築等工事証明書」の発行手続きを行っております。

なお、「バリアフリー改修工事・住宅特定改修特別税額控除」とは、一定の居住者が、自己が所有している居住用家屋について高齢者等居住改修工事等（以下「バリアフリー改修工事」といいます。）を行った場合において、当該家屋を平成21年4月1日から平成24年12月31日までの間にその者の居住の用に供したときに、一定の要件の下で、そのバリアフリー改修工事に要した費用の額とそのバリアフリー改修工事の標準的な費用の額のいずれか少ない金額（平成24年分は最高150万円（平成21年分から平成23年分は最高200万円））の10％に相当する金額をその年分の所得税額から控除するものです。 　なお、原則として平成23年分でこの税額控除を適用した場合は、平成24年分において適用できません。 　また、このバリアフリー改修工事について借入金等を有しており、住宅借入金等特別控除又は特定増改築等住宅借入金等特別控除のいずれの適用要件も満たしている場合は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。

お問合せお待ちしております。

●　住宅金融支援機構の関連サイト　⇒住宅金融支援機構

【フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。 　田中工務店では、住宅ローンを利用されるお客様には、フラット35または35Sと「木の家促進事業」・「既存住宅流通促進事業」などの制度組合せの利用をお勧めいたしております。

長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までの金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。

フラット３５は、「金利変動がない安心」で大切なマイホームの取得とその後のライフプランをサポートします。

【フラット35】には、大きく分けて次の４つのメリットがあります。

メリット1：最長35年の長期固定金利 「フラット３５」は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。資金のお受け取り時に返済終了までの金利・返済額が確定します。

メリット2：保証料0円、繰上返済手数料0円 通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。保証人も必要ありません。
また、ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料は一切いただきません。

メリット3：機構の技術基準で、住まいづくりを応援 住宅の断熱・耐久性などについて、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。
併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要で、お客様のご負担となります。物件検査手数料は、適合証明機関によって異なります。

メリット4：ご返済中も安心サポート 多様な返済方法変更のメニューを揃え、返済についてお悩みをお持ちのお客様に、親身になって返済相談に応じ、お客様のご事情に合った返済方法の変更をご提案しております。

また、お客様に万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険、さらに3大疾病保障付機構団体信用生命保険もご用意しています。 .

　

■ 税制■金利■助成金
長期優良住宅なら、住宅ローン減税がさらにお得になります。
2011年に入居した場合の控除率は1.2％に優遇され10年間で最大600万円の所得税控除が可能です。この制度は、来年から1％に縮小され、最大控除額も徐々に減っていきます。適用は、入居した時期からとなりますので、ご計画はお早めに。

住宅ローン控除とは？
住宅ローンを利用して、自宅を購入した方に、ローンの残高に応じて所得税の一部控除が受けられる制度です。

住宅ローン減税の内容

まず、資金計画の全体像を整理してみましょう

田中工務店・とりさんリフォームでは、弊社で施工させていただいたお客様の施工後の生活…とりわけ資金計画について重要に考えております。このコーナーは資金面の流れの紹介をさせていただきます。

さて、家づくりでは資金計画がとても大事。十分なプランができていないと、資金不足を起こします。その結果、急な借入を起こしたりして無駄な出費も……。予算をローコストにできても、効果が減ってしまいます。

■自己資金は最低でも工事費の三割、プラス諸費用分

資金計画面で無駄な出費を出さぬよう、支払う費用と準備する資金の全体像を整理しましょう。下に挙げたのがお金の流れです。支払う費用に対してお金をもれなく用意しないと、慌しく不利な借入をする事にもなりかねませんから、右側の費用を性格に出すのが出発点。別途工事費のように金額が決まるのが遅くなる費用や、工事費以外の諸費用に注意しましょう。諸費用も総費用の10～15％程度はかかりますのでその事をお忘れなく!

準備する資金については、今は借入を少なくしたい時代。自己資金を充実させるのが目標です。しかし、一般には住宅ローンもアテになりません。住宅ローンは土地や建物に抵当権をつける担保型ローン、つまり、万一の場合、融資先や保証会社が土地や建物を処分してお金を回収できるローンで、借りる人にとっては、他のローンより低利で借りられ、長期返済できるのが利点です。

住宅ローンで、まず頭に置きたいのが、原則として工事費の80％までしか借りられない事です。そして、支払う費用には工事費以外の諸費用もあります。仮に諸費用が総額の10％だとすると、住宅ローンで賄えるのは、総費用から見て90％の80％ですから、最低でも3割近くの自己資金が必要です。

■現金で支払う諸費用に十分注意する

今、諸費用を10％という概算で考えましたが、実際にかかる額を確認しておくことが大事です。仮住まい費用が必要になる方もいれば、かからない方もいます。住宅ローンの手続き費用は借入額や利用する金融機関によって違います。実際の諸費用はケース・バイ・ケースです。また、工事費のようにひとつの会社からまとめた見積が出るわけでなく、支払い時期もばらばらです。つまり、諸費用の見込み違いをなくすには、自分でしっかり管理することが大切。資金計画の準備段階から整理しておきましょう。
諸費用込みで融資してくれる銀行や、諸費用専用のローンを持つ銀行もあります。ただし、専用ローンは、無担保、短期返済のタイプで、金利も割高です。諸費用は自己資金で払えるようにし、支払い時期もしっかり管理することが大切。無駄な借入金を起こさない事が節約につながります。

■住宅ローンは年収に対する負担を計算してみる

住宅ローンで借りられる上限は、いくつかのステップで絞り込まれます。まず、1件あたりの融資枠があります。銀行などの民間ローンは5000万円以上と高額ですが、公的ローンなどにはもっと少ないものが多く有ります。次に先に触れた工事費に対する融資限度で、一般には80％までとなります。
そして、さらに返済能力を考えて、収入面の条件が設けられています。そのひとつの基準が『返済負担率』と呼ばれるもの。ローンの返済額が、収入に対してどれくらいの割合になるかを見るため、年間返済額÷前年度年収で計算します。後述するフラット35というローンの場合、借りる人の年収区分を4段階に分けて収入の多い人ほど返済負担率の条件を緩やかにし、25～40％の範囲に収めるように求めています。一般には生活費への影響などを考えて、25％程度までが安全ラインとされています。無理の無い借り入れ計画を立てるため、自分の収入予測もチェックしておく必要が有ります。
ただ、年間返済額は、借入金額、金利、返済期間が決まらなければ計算できませんから、実際の手順としては、借りる候補のローンと借入希望額を絞ってからチェックする事になります。金融機関に申し込んでから、「基準を満たしていないので、借入額を調整してください」などといわれないように、あらかじめ自分で計算しておく事が大切です。

■先々の影響を考え、ローンに頼りすぎない計画を

住宅ローンは建築プランを充実させるために役に立ちます。緊縮予算で不満が残る家になると、頻繁にリフォーム費用がかかります。また、住宅設備には導入時期の費用は高くても、ランニングコストが節約になる省エネ機器があります。あまり当初の予算を節約すると、後々、出費が増える事もありますから、住宅ローンを生かして使いましょう。
とはいえ、無計画に住宅ローンに頼るのも避けなければなりません。借金は現在の負担を先送りするもので、長い間、利息も払わなければなりません。先々の生活への影響を良く考えましょう。必要な生活費は、ライフステージによって変わります。教育費・介護費などは急に増える時期があります。趣味の費用もあまり抑えると、せっかくの新居での暮らしが窮屈になります。
そして、返済期間も十分に吟味します。住宅ローンは、関西時期を70歳から80歳程度として、返済期間を最長35年まで認めるのが一般的です。しかし、リタイヤ後まで返済が残る計画は考えものです。高度経済成長の時代は、インフレで先々のお金の価値が減ったため、お金は借りたほうが得と考えられていました。返済期間もできるだけ長くして、退職金で一括返済するのが有利な方法だったのです。しかし、今は環境がかわりました。融資条件に関らず、自分に適した借入額と返済期間を考える事がとても大切になっています。

借りられるローンの情報を収集する

住宅ローンを上手に利用するため、ローン情報を幅広く集めることが大事。その中から、自分が利用できないローンを外して、利用できるローンの条件を比較検討します。まずは、個々のローンの融資条件から整理しておきましょう。

■民間ローンは収入条件を満たせば申し込み可

住宅ローンを大きく分けると民間金融機関のローン商品と、公的機関の融資制度があります。公的ローンの場合、その公的制度の利用状況や住宅の品質といった、制度の目的に添った条件がありますが、民間ローンにはそのような条件はありません。工事請負契約書などで確かに住宅資金に使われる事が確認でき、土地や建物に問題なく抵当権がつけれれるのであれば、融資の対象になります。

そして、融資額の上限は工事費の80％以内で、その人の収入条件を満たす範囲です。収入条件は先に挙げた「返済負担率」によるもので、下に挙げたように、年収区分に応じて、少し幅のある基準となっています。また、金利面では、金利タイプを自分で選ぶ事ができ、他の取引状況によって優遇される事もある点が、民間ローンの特徴となっています。

どの時期にどんな費用がかかる？

家づくりの資金計画は、早めにスタートさせたいもの。それにはまず、いつ、どれだけのお金がかかるか把握しておく事が大切です。まずは、家づくりの大まかなスケジュールとお金の流れを整理してみます。

1　情報収集

　まず初めに、資料請求をしたり、とりさんリフォームにお問合せくださいませ。自分たちが理想とする家の具体的なイメージを固めることからはじめましょう。
 

2　マネープラン

手持ちの自己資金や返済可能な金額を洗出し、家づくりにどのくらいのお金がかけられるのかを把握します。住宅ローンは手続きに時間がかかるので、余裕を持って準備します。

3　土地探し

土地を購入して家を建てる場合は、敷地の条件や環境などをよく確認しておくことが大事です。素人では分かりにくいことも多いため、とりさんリフォームのプロの目で判断してもらうと安心です。守山周辺および、野洲・草津・栗東・大津で土地をお探しなら、長年、地域に密着してきた田中工務店なら、お客様のお探しの土地をご紹介させて頂きます。

「損をしない資金計画」お役立ちサイト

4　田中一級建築士事務所へ設計依頼を決定

依頼先の選定は、この先の家づくりの良し悪しを左右する大切な作業。即決を避け、じっくり時間をかけて選びましょう。プランや金額を検討するほか、弊社の考え方、相性なども見極めていくことが納得いく家づくりの近道です。
　　

5　設計･工事監理契約

設計や工事監理を建築家などに依頼する場合、それらの業務範囲を定めた「業務委託契約書」を取り交わします。ここでは、田中一級建築士事務所にて、設計・工事監理契約を交わしていただく手続きとなります。なお、業務報酬基準は、建築士法第25条の規定に基づき、新業務報酬基準（平成21年国土交通省告示第15号）に準じて合理的かつ適正に算定させていただいております。

6　プランニング

プランニングでは、より詳細な打合せを重ね、基本的なプランを決めていきます。この段階で、自分たちの意見や希望をしっかり伝えて、納得いくまで話し合う事が大切です。

7　基本設計

基本プランをもとに、大まかな設計図と見積もり金額を提示いたします。自分たちの希望がきちんと反映されているか、予算がオーバーしていないかを確認します。まだ修正がきく段階ですので、変更したい部分があれば、迅速に伝えましょう。

田中工務店では田中一級建築士事務所による一括設計・申請をいたしておりますので、お客様のご要望を迅速にイメージ表現する事が出来ます。また、他社では出来ない設計確定後の変更などにも可能な限り対応させていただいております。
小さな工務店・設計事務所とは思えない、「プレゼン能力」によって、大手ハウスメーカー・ビルダーでは出来ないキメ細かなプランニングにより、着工前に「理想の住まい」を確かめていただくことができます。

　　

8　実施設計・建築確認

実施設計の段階では、図面類をすべてそろえて工事の指示や材料の発注が出来るレベルに仕上がっているので、大きな変更はコストアップにつながります。問題が無ければ、建築確認を申請し、契約の準備に入ります。

9　工事請負契約

いよいよ工事請負契約です。ここでは本見積の金額や工期、工程、支払い時期なども提示いたします。プラン、予算、工程など、すべてに納得が行った上で、契約させていただいております。

10　着工・基礎工事

造成工事及び地盤改良から着工します。順次、土台を据える基礎工事から始め、建物の骨格を造ります。

11　構造の工事・上棟

基礎の上に、土台・柱や梁などの構造材を組んでいきます。棟木を据えるときに、上棟式を行う事もあります。また、工事費の中間金は、この時点での支払いを一般的に行っております。

　

12　配線・配管・設備工事

ここからは、いろいろな専門業者が入り、給排水、給湯、電気、通信関係などの配線、配管が行はれます。窓、玄関ﾄﾞｱ、などの建具も設置されます。

13　内装工事・設備工事

壁や天井にクロスを張ったり塗壁をしたり、床にフローリングを敷いたりする工事を行います。システムキッチンなどの設備を取付ける工事も行います。

14　外構工事・造園工事

建物が完成に近づいたら、門扉やフェンス、車庫などの外廻りの工事も始まります。造園がある場合は、造園工事も行います。

15 竣工検査

設計図通りに建物が施工されているかどうかを、工事責任者、設計者、建て主が立ち会って行う最終的な検査が竣工検査です。不具合がないか、設備の使い勝手は大丈夫かなどを確認します。

　　

16　竣工・工事費清算

竣工時には、融資の実行、工事費の清算、登記手続きなどの手続きが集中するので、段取りをよく確認しておきましょう。また、工事の契約書類、ローン関係書類の保管もしっかり行います。

17 引渡し

引渡し後は、家具などを搬入します。住み始めてから、通信設備などの取り付けと、設備機器の取り扱いなどの説明などを行います。

18 各種手続き

新居で暮らすためのライフラインの利用開始手続きのほか、住所移転手続きも必要です。近隣への挨拶も忘れずにお願いします。

19 ローン契約・返済スタート

入居・登記が済んだら、正式にローン契約を結び、返済がスタートします。

■ 中古住宅をよみがえらせる再生リフォーム

とても需要が増えてきた中古住宅の需要。価値観の多様化から住まいに対する意識も変化してきています。
中古住宅を購入し、「自分流の住宅を造る。」、そして、「経年劣化で傷んだ住宅をよみがえらせる」、自分流のライフスタイルにあわせ、中古住宅の寿命を延ばし、こだわりの住まいに変えていく」、とりさんリフォームでは、そんなお手伝いをさせて頂いております。

生活のスタイルは、人によりそれぞれ異なります。中古住宅は、もともと他の人が住んでいた住宅ですから、当然ご自分やご自分のご家族にぴったりの住空間ではないものです。ご自分や、ご自分のご家族のライフスタイルにぴったりあわせ、尚且つ築年数の経過で傷んでしまった中古住宅をよみがえらせ．安心で安全な、そしてご満足のいく住宅を手に入れて下さい。

中古住宅を購入したのでリフォームしたい！

中古マンションを購入するのでリフォームしたい！

ご自分や、ご家族のライフスタイルにぴったりあわせ、尚且つ築年数の経過で傷んでしまった中古住宅をよみがえらせ、安心で安全な、そしてご満足のいく住宅を手に入れて下さい。

■ こんな実績からアドバイスさせて頂きます

地震には大丈失かしら… ？寿命はどのぐらいかしら… ？

間取りやインテリアを自分流のスタイルにしたいけど、大丈夫… ？

住宅の価値は見出せるのかしら… ？

◆ 中古住宅の構造ならお任せ下さい

田中工務店では，これまでの新築建築件数やリフォーム実績で蓄積してきた、確かな技術力とノウハウで、一級建築士が、住宅の寿命・構造体を判断し、ご購入された中古住宅をどのように補修することが最善なのかをご提案し、中古住宅をよみがえるさせるお手伝いをさせて頂きます。

中古住宅の仕様を充分考慮しながら、あなただけの住空間スタイルを実現できるようコンサルタントし、中古住宅のプランをさせて頂きます。

◆ ご予算もご相談下さい！

お客様が一番気になる予算。ご予定の総予算から中古住宅の価値を優先して、お客様の中でも、「どうしても実現したい事」、「最低限確保したい事」、「あまりこだわらない事」を、中古住宅の価値と、お客様のライフスタイル空間の価値を優先して、中古住宅のプランニングをさせて頂きます。

ご家族のライフスタイルに合わせて、安心で安全な、自分だけの住空間を手に入れて下さい！

昨年12 月に政府・与党で決定された税制改正案では、住宅税制に関する大幅な優遇策が打ち出されました。

住宅取得で相次ぐ優遇策

住宅取得に関する優遇策が次々 と打ち出されています。例えば、最大控除額600 万円という過去最大規模の住宅口ーン減税が打ち出されました。住宅の長寿命化を促進する新法も制定され、長期優良住宅に対する優遇策も講じられます。太陽光発電の補助制度などもスタートします。将来世代へと受け継ぐ良質な住まいの取得への大きな支援です。

最大控除額は６００万円

政府・与党では、09 年度の税制改正案に、過去最大規模の住宅ローン減税を盛り込みました。
世界的な金融不安の影響で、日本経済が後退局面に突入するなか、住宅市場を景気浮揚の突破口にしようという狙いから、過去最大規模の住宅ローン減税と新たな支援策を打ち出したのです。
新たな住宅ローン減税では、一般住宅の場合、最大控除額は500 万円にまで拡充されます。
また、住宅の長寿命化などに向けて、ある一定以上の措置を講じた長期優良住宅については、最大控除額は600 万円に達します。

ちなみに、08 年12 月31 日まで実施されていた制度では、10 年または15 年の控除期間を選択することができ、借入限度額は2000 万円でした。
そのうえで、それぞれの期間に応じて所得税が控除されるというもので、最大控除額は160 万円。
ですから、今度の減税は実に4 倍近い控除額になるわけです。
長期優良住宅については、長寿命化だけでなく、省エネや耐震といった面でも優れた性能が求められます。性能や品質がより高い住宅であれば、減税により生まれるメリットも大きくなるというわけです。

2013 年までの居住年に応じて控除額が変わる仕組みになっています（下図参照)
一般住宅の場合は09 年と10 年に入居したケースで減税メリットが最も大きくなっています。
長期優良住宅では09 年、10 年、11年に入居すると、より大きな支援を受けられます。
つまり、入居年が早いほど受けられる支援が増えるというわけです。

新しいローン減税制度では、所得税だけでなく住民税からの控除も行われることとされています。
これまでの住宅ローン減税制度については、所得税だけを対象にしてきました。
その結果、より多くの所得税を納税している方が減税措置の恩恵を受けやすいという状況があったのです。07 年1 月、国税である所得税から地方税である住民税への約3 兆円の税源移譲が行われました。これにより、多くの納税者の所得税が減り、住民税が増えました。所得税が減ると、自ずと住宅ローン減税の控除額も減るのです。
そこで、所得税で控除額を十分にカバーできない場合、住民税も控除の対象に加えるわけです。

新たな住宅ローン減税の対象者のうち、所得税からの控除に残額が出た場合、翌年度分から住民税を減額します。控除額は所得税の課税総所得金額等の額に5 % を乗じて得た額（最高9 万7500 円）です。

新たに投資型の減税も

「長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除」も新設されることとされています。投資型の減税と言われるもので、ローン減税制度を活用せずに長期優良住宅を取得する方を対象にしたものです。
この投資型の減税制度は居住用資産の買い換え特例との併用が可能です。これは、住宅の買い換えに伴う譲渡所得に対する課税が繰り延べられる制度です。
ローンの有無に関わらず、より快適な住環境を手に入れるための思い切った支援です。

ローンを使わなくても減税

長期優良住宅に特別控除を創設

住宅ローン減税に加えて、住宅取得に関する新たな優遇策が設けられることになります。それが「長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除」です。ローン減税制度を利用せずに住宅を取得する人を支援するために、投資型の減税を行うわけです。

持家取得の市場規模は年間約70 万戸。このうち一次取得者（初めて持家を取得する方）の市場規模は約46 万戸と推計されます。そのなかでローン利用者が約41 万戸、ローン非利用者が約5 万戸とみられます。

また、約70 万戸の持家市場のうち、二次取得者（既に持家を保有する方々 のうち、自宅を建替えり、新たに住宅を購入する方）の市場規模は約23 万戸と言われています。こうした二次取得者の方々 の多くは、50 歳代、60 歳代で、なかなかローンを活用するのが難しいというのが実情です。

一次取得者でローンを使わない持家と二次取得者が取得する持家を合計すると、最大で年間約28 万戸の持家がローン減税制度を活用せずに取得されていることになります。こうした方々 の住宅取得を支援しようというのが投資型の減税なのです。具体的には長期優良住宅を取得しようという方々 のうち、住宅ローン減税制度を活用しない方を対象として所得税を控除します。

控除の対象となるのは、長期優良住宅にするうえで性能を強化するためにかかった費用です。この性能強化費用の10 ％相当額をその年の所得税から控除しますく控除しきれない金額がある場合は、翌年分の所得税額から控除します）。

ただし、性能強化費用が1000 万円を超える場合、1000 万円が限度額となり、その10 ％が控除額となります。性能強化費用は、標準的な性能強化費用に床面積を乗じて算出します。標準的な強化費用の額は今後、明らかになる予定です。この支援は長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行日からn 年12 月31 日までの予定です。

リフオームも減税で支援

省エネ、バリアフリーなど応援

省エネ、バリアフリーに関するリフォーム工事を対象とした投資型の減税も導入されることとされています。工事費用が30 万円を超えるなどの一定要件を満たす必要があり、工事費用が200 万円を超える場合は200 万円が控除の対象になります。ただし、太陽光発電システムを設置するケースに限り300 万円まで控除対象になります。

控除率は10 ％で、その年の所得税から控除します。省エネ改修工事では、全ての居室の窓全部を改修するリフォームや、これと併せて行う床、天井、壁の断熱工事などが対象となります。バリアフリー工事では、廊下の拡幅、階段の勾配の緩和などが控除対象とされています。これらの支援は09 年4 月1 日から10 年12 月31 日までの予定です。

耐震改修工事については、従来から投資型の減税措置が講じられてきましたが、適用対象区域の拡大などが行われ、5 年延長されます。なお、省エネ、バリアフリーに関するリフオーム工事を対象としたローン型の減税も5 年延長されます。

住宅金融支援機構のフラット35S

高性能の優良住宅に金利優遇

住宅金融支援機構の「フラット35S」要件が緩和され、これまで以上に優遇金利が適用されるケースが増えています。

フラット35S、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得する場合、民間金融機関と提携した長期固定金利型住宅ローンについて、優遇金利を適用するものです。

4 つの基準のうち、2 つ以上の基準を満たす住宅に対して、当初5 年間の金利を年0 . 3 ％優遇してきましたが、「安心実現のための緊急総合対策」の一環として、1 つの基準を満たすだけで優遇金利が適用されることになりました。
さらに09 年度政府予算案において、フラット355 （新築・既存住宅を問わず＞の金利優遇期間が5 年間から10 年間に延長されることとされ、予算成立後速やかに導入される予定です。